Aiuto urgente! C'è un notaio tra gli users AVMagazine?

[guest_2102]

Se c'è qualche notaio o qualcuno che conosce bene le problematiche legate alle compravendite di case sarebbe così cortese da darmi un'aiutino al volo?
Stò in preda ad una crisi di panico!Vi pregoooo...

[CalabrOne]

Notai non so, ma qualche avvocato c'è di sicuro...

[Girmi]

Non sono notaio né avvocato, ma ho fatto diversi rogiti in vita mia e mai che fosse andato tutto liscio.
Ora sto vendendo una casa e forse dovrò fare una causa per un altro rogito fatto male.
Si può sapere qual'è il problema?


Ciao.

[Zaphod Beeblebrox]

Notai ne dubito, magari qualche agente immobiliare...

che ti capita?

[guest_2102]

Non sono notaio né avvocato, ma ho fatto diversi rogiti in vita mia e mai che fosse andato tutto liscio.
Ora sto vendendo una casa e forse dovrò fare una causa per un altro rogito fatto male.
Si può sapere qual'è il problema?

Devo acquistare casa e c'è qualcosa che non mi convince: sulla piantina catastale la casa ha le 2 cantine come mi aveva detto il tizio dell'agenzia e come ha confermato (a voce) il venditore; sulla visura catastale non c'è traccia degli annessi (però mi hanno detto che probabilmente dipende dal fatto che la casa è vecchia e sui vecchi appartamenti le cantine ed i garage non venivano registrati...boh...);sull'atto di vendita del notaio (l'acquisto dell'attuale proprietario) il notaio fa regolarmente riferimento alla particella catastale ma parla di 1 cantina.
Secondo il tizio dell'agenzia è tutto normale visto che le cantine sono confinanti,a me la cosa puzza ma lui giura e spergiura che è cosi.
Ora temo che accada che vado in banca (ci devo andare domani),chiedo il mutuo e poi escono fuori delle irregolarità che rallenteranno il processo facendomi rischiare anche i soldi per perizia ed istruttoria della banca.
Sono disperato...
oggi ho fatto 8 telefonate all'agenzia e corso a destra e sinistra come uno scemo...sono andato anche al catasto ma non hanno tolto i miei dubbi...
AIUTOOOOOOO

[guest_2102]

allego la piantina delle cantine...

[Zaphod Beeblebrox]

L'unica cosa strana in effetti è la "doppia cantina".
(invece il fatto che nella visura catastale la cantina non risulti è effettivamente
abbastanza normale. Ancora oggi negli accatastamenti congiunti della
cantina spesso trovi solo traccia nell'indicazione del piano)

Probabilmente il notaio che ha redatto l'atto di provenienza ha preferito
scrivere una cantina per evitare complicazioni nel pagamento delle imposte.
Infatti la seconda pertinenza della stessa categoria dovrebbe scontare
l'imposta piena e non quella agevolata.

In ogni caso non mi sembra nulla di particolarmente grave.
Sarebbe diverso se ci fossero irregolarità a livello urbanistico, li si che
perdi il sonno

[guest_2102]

In ogni caso non mi sembra nulla di particolarmente grave.
Sarebbe diverso se ci fossero irregolarità a livello urbanistico, li si che
perdi il sonno

Grazie per la risposta e per il supporto:vista la tua competenza posso supporre che sei del settore?
Mi avevano prospettato l'ipotesi che fosse per fini fiscali (anche se non so quanto possa incidere una seconda cantina di 2 metri x 3 sulle imposte totali) ma il fatto che un notaio si metta a fare questi giochetti (sempre che sia così) mi lascia perplesso...mi auguro che il mio notaio (mio...si fa per dire) non faccia storie

[Girmi]

…sulla piantina catastale la casa ha le 2 cantine come mi aveva detto il tizio dell'agenzia e come ha confermato (a voce) il venditore; sulla visura catastale non c'è traccia degli annessi

I mappini catastali valgono il giusto, ma la visura deve essere più aggiornata e deve includere tutte le particelle e sub particelle di cui si parla.
Se così non è potrebbe essere che ci sia di mezzo una comunione di beni, per cui la cantina non risulta di proprietà esclusiva.
Se la visura è fatta per soggetto, prova a chiedere una per l'immobile.

sull'atto di vendita del notaio (l'acquisto dell'attuale proprietario) il notaio fa regolarmente riferimento alla particella catastale ma parla di 1 cantina.

Non è che l'attuale proprietario ha diviso, abusivamente, la cantina in due?
Nella visura catastale dovrebbe essere indicata la superfice dei bene non censibili, come le cantine.
Dovrebbe essere accatastata come categoria C/2. Se c'è prova a verificare la metratura complessiva delle due cantine se corrisponde.

Secondo il tizio dell'agenzia è tutto normale visto che le cantine sono confinanti,a me la cosa puzza ma lui giura e spergiura che è cosi.

A volte capita che geometri distratti dimentichino di tirare una riga in un foglio e che i notai non rilevino l'errore.
A me, mia madre per l'esattezza, è capitato di dover fare una variazione catastale perché durante il frazionamento di un immobile di fine '800 sparì dalle mappe e dai rogiti una cucina intera.

Ce ne siamo accorti solo anni dopo al momento di richiedere un DIA per dei lavori di ristutturazione.

Ora temo che accada che vado in banca (ci devo andare domani), chiedo il mutuo e poi escono fuori delle irregolarità che rallenteranno il processo facendomi rischiare anche i soldi per perizia ed istruttoria della banca.

Prima di andare in banca puoi chiedere, in forma scritta è meglio e meglio sarebbe nel compromesso, all'agenzia ed al venditore di aderire alla tua richiesta di accantonare una certa cifra dal notaio, che rimanga in deposito per il periodo di tempo necessario al chiarimento di questa faccenda.
Fai anche mettre nel compromesso che il venditore si assume tutti gli oneri di un eventuale variazione catastale qualora si rendesse necessaria.
Se venditore ed agenzia accettano, oltre ad essere un atto di buona fede, sei anche sicuro che in caso di costi aggiuntivi questi ti verranno immediamente riconosciuti.

Parlane casomai col notaio prima per decidere la formula più adatta.

Ciao.

[Girmi]

Ancora oggi negli accatastamenti congiunti della cantina spesso trovi solo traccia nell'indicazione del piano)

Vero.

Probabilmente il notaio che ha redatto l'atto di provenienza ha preferito scrivere una cantina per evitare complicazioni nel pagamento delle imposte.
Infatti la seconda pertinenza della stessa categoria dovrebbe scontare
l'imposta piena e non quella agevolata.

Questo mi sembrebbe strano.
A Bologna centro una cantina da 6 mq avrà una rendita catastale di € 25/30 ad esagerare.
Non so bene le ultime variazione dell'imposta di registro e compagnia bella, ma sarebbe stato un risparmio irrisorio.
Sicuramente meno oneroso di una variaziane catastale.

Ma tutto può essere.

Ciao.

[guest_2102]

Se la visura è fatta per soggetto, prova a chiedere una per l'immobile.

Grazie per il suggerimento,domani (oooppsss) stamattina torno al catasto

Dovrebbe essere accatastata come categoria C/2. Se c'è prova a verificare la metratura complessiva delle due cantine se corrisponde.

No,c'è solo la casa

Prima di andare in banca puoi chiedere, in forma scritta è meglio e meglio sarebbe nel compromesso, all'agenzia ed al venditore di aderire alla tua richiesta di accantonare una certa cifra dal notaio, che rimanga in deposito per il periodo di tempo necessario al chiarimento di questa faccenda.
Fai anche mettre nel compromesso che il venditore si assume tutti gli oneri di un eventuale variazione catastale qualora si rendesse necessaria.
Se venditore ed agenzia accettano, oltre ad essere un atto di buona fede, sei anche sicuro che in caso di costi aggiuntivi questi ti verranno immediamente riconosciuti.
Parlane casomai col notaio prima per decidere la formula più adatta.

Il compromesso l'ho già fatto,o meglio,ho fatto la proposta d'acquisto con versamento della caparra,l'agenzia l'ha registrato all'ufficio delle entrate e,secondo quanto dicono loro (ma anche per la banca è corretto) vale come compromesso.
Effettivamente l'unica strada per togliermi definitivamente il dubbio è parlare col notaio ma l'ipotesi dell'accantonamento mi sembra ottima oltre che giusta.

Girmi,grazie 1000 anche a te per i suggerimenti

[Girmi]

Il compromesso l'ho già fatto,o meglio,ho fatto la proposta d'acquisto con versamento della caparra,l'agenzia l'ha registrato all'ufficio delle entrate…

Potrei sbagliarmi, ma per quanto ne so io compromesso di vendita e proposta d'acquisto sono la stessa cosa.
Quello che è importante definire è la natura della caparra versata che solo nel caso sia confirmatoria vincola il venditore al compimento dell'atto di vendita, pena la restituzione del doppio di tale caparra confirmatoria.
La sola capparra in pratica vincola solo il compratore perchè se il venditore cambia idea la rende e basta.

La registrazione dell'atto all'ufficio del registro è buona cosa, ma vale solo in caso di controversia fra le parti o verso terzi.

Soprattutto se i tempi fra il compromesso ed il rogito sono lunghi, sarebbe molto meglio richiederne anche la trascrizione alla Conservatoria del Registro dei beni immobiliari, per evitare, come purtroppo è capitato, che l'immobile venga "promesso" a più persone.

La cosa ha un costo che per la verità non so dirti, ma quando il notaio fa le sue ricerche sull'immobile la fa in Conservatoria, non all'ufficio del registro, e se trova un compromesso già fatto sull'immobile, non ne farà un altro.
Se hai motivi per dubitare del venditore, richiedi anche quest'atto o fallo tu stesso.

In caso contrario rilassati.


Ciao.

[guest_2102]

In caso contrario rilassati.

Ci provo...questa storia della casa mi stà togliendo il sonno e il buon umore,non avevo idea che fosse così stressante (ma è anche vero che ho dovuto fare le cose di corsa)
Ora provo a vedere che succede se mi metto a letto,domani mattina mi faccio i miei bei giretti (catasto e notaio) e vediamo che succede.
Grazie per il supporto

[guest_2102]

Al catasto mi hanno detto che è tutto regolare,il notaio mi ha detto di procedere comunque: il fatto che hanno indicato 1 cantina secondo lui è una "leggerezza" del precedente notaio,sarebbe stato meglio se ne avesse indicate 2 o se non avesse mensionato affatto la cantina visto che,facendo parte della particella in vendita,sarebbe stato tutto inglobato automaticamente; in ogni caso,salvo i controlli di rito,dovrebbe andare tutto a posto e nell'atto di vendita specificherà che le cantine sono 2.
Tiro un mezzo sospiro di sollievo (l'altro mezzo quando sarà finito tutto) ma mi chiedo perchè le persone non fanno le cose come si deve?Mah...

[Zaphod Beeblebrox]

Per il problema fiscale non si tratta tanto della cifra in sè, quanto della
scocciatura di avere due C/2 come pertinenze, quindi poter pagare il 3%
(se imposta di registro) su una e il 10% (tra registro ipotecaria e
catastale
sull'altra).
Il che implica di dovergli dare un valore, per nulla poi.

La proposta di acquisto accettata è già un vincolo contrattuale tra le
parti, (che infatti viene registrato), il contratto preliminare di compravendita
(anche detto compromesso) è una scrittura un pò più estesa sottoscritta
più o meno contestualmente dalle parti.
Può servire per avere le cose più chiare nero su bianco a fronte di un attesa
più lunga o di un anticipo più sostanzioso, o solo per tranquillità.

Ma il vincolo nasce in ogni caso all'accettazione.

Per la caparra ne esistono due tipi ed entrambe vincolano sia l'acquirente
che il venditore alla perdita della somma in caso di inadempienza.

La caparra penitenziale e definita come il corrispettivo per il recesso dal
contratto, ed esaurisce così i suoi effetti.
Quella confirmatoria invece prevede la possibilità per la parte che subisce
l'inadempienza di far causa per i danni e/o di cercare di ottenere l'adempimento
del contratto.

Per la trascrizione del preliminare, è una cosa che si fa rarissimamente, devi
proprio avere davanti totò riina