Oggi conviene rinegoziare un mutuo

[FuoriTempo]

La faccenda dei mutui è abbastanza complessa.
Sono un consulente finanziario da 8 anni ed ho una certa esperienza.
Sono convinto che questo sia un ottimo periodo per rinegoziare i mutui, oggi si può fare al 3,30%.
Sui mutui si dice tutto ed il contrario di tutto.
La prima domanda che mi fanno i clienti è sul tasso e tutti chiedono sempre il fisso.
Personalmente, per la mia esperienza di centinaia di pratiche (ho 5 mila clienti), il problema non è il tasso ma la durata.
La migliore garanzia di pagamento consiste nel fare mutui a lunga scadenza e quindi con una rata molto bassa.
In questo periodo è possibile rinegoziare un mutuo ad ottime condizioni, quindi chi può sfrutti l'occasione.

 

[zenith2000]

"Rinegoziare": intendi con la stessa banca o trasferirla ad un'altra con migliori condizioni?
3,30% è il tasso variabile attuale o c'è qualche banca che lo applica sul fisso?

Grazie per le risposte.

 

[Zaphod Beeblebrox]

Sinceramente non capisco il discorso.

Chi ha un mutuo a tasso variabile ha poco da rinegoziare, se non lo
spread, e quello lo poteva eventualmente fare indipendentemente dai
tassi.

Chi ha un mutuo a tasso fisso potrebbe essere invogliato dal tasso basso,
ma solo se ha fatto un mutuo negli ultimi due anni circa, altrimenti più o
meno si trova con la stessa differenza che aveva all'epoca in cui ha
scelto la prima volta.

Non capisco invece il senso della frase sulla durata.

Posto che la rata sia sostenibile e che uno non abbia le capacità di
investire i soldi facendoli rendere più di quello che gli costano nel mutuo
più la durata è breve e meglio è, direi.

D'altronde oltre i 25-30 anni le rate calano relativamente mentre la
somma restituita alla fine lievita paurosamente.

 

[Ricky72]

D'altronde oltre i 25-30 anni le rate calano relativamente mentre la
somma restituita alla fine lievita paurosamente.

Bra.
Logico, una durata ottimale sarebbe 15 anni o forse 20.

 

[refurbished]

Rinegoziare presuppone di per se di accordarsi con qualcuno per ottenere condizioni migliori. Nel caso di un mutuo: condizioni maggiormente rispondenti alle proprie capacità di rimborso che possono essere mutate nel tempo (in meglio o in peggio). In questo senso è ovvio che, rinegoziare un mutuo mutandone le caratteristiche a proprio favore sia sempre conveniente. Purtroppo ciò non sempre è possibile dato che, da un lato, la banca mutuante non è obbligata ad accettare, dall'altro, il mercato potrebbe non offrire migliori condizioni. Una buona strategia, volta esclusivamente a "bloccare il propro impegno finanziario alle singole scadenze in un momento di dinamica al ribasso dei tassi, potrebbe essere quella di trasformare il proprio mutuo a tasso variabile in tasso fisso, bisognerebbe però trovare un tasso fisso che possa giustificare la manovra e, da una rapidissima verifica di ciò che offre il mercato,temo che al momento non esista. Per quanto attiene alla durata,essa è una diretta conseguenza dell'impegno finanziario sostenibile per imborsare il mutuo che ci serve, in linea teorica tale impegno non dovrebbe esser mai superiore al 30% del proprio reddito (bisogna stare attenti a non stare corti per non assumere impegni difficili da sostenere, mentre si può scegliere una maggior durata, con conseguente rata inferiore, così da poter destinare la quota di reddito che "avanza" ai consumi voluttuari); è ovvio che una maggior durata del prestito richieda una maggiore quota di interessi da pagare.

 

[FuoriTempo]

Eccomi qui, scusate se ho trascurato la discussione da me aperta ma sono stato pieno di lavoro.
Considero questo un buon momento per rinegoziare i mutui perchè:

1) i tassi sono bassi (sia il fisso che il variabile)

2) la stretta creditizia è in aumento e quindi presto non sarà più possibile farlo perchè le banche diventeranno molto restie a concedere credito;

3) siccome la crisi incombe è meglio prevenire che curare e quindi meglio abbassare subito la rata perchè se il cliente perde il lavoro, finisce in cig o diventa moroso nessuna banca sarà più disponibile ad aiutarlo;

4) in corso di rinegoziazione è possibile unire più finanziamenti oltre al mutuo ed aggiungere un pò di liquidità da spendere subito o tenere da parte per quando le cose peggioreranno.


In soldoni sono convinto per gli studi che faccio, per la mia professione e per le informazioni in mio possesso che la crisi non è nemmeno iniziata, ovvero che il peggio deve ancora venire e che non è detto che se ne esca e che se ne usciremo ci vorranno anni e che comunque nulla sarà più come prima.
Quindi ribadisco la mia personale convinzione che sia opportuno rinegoziare e consolidare le proprie posizioni debitorie.
Si perderanno molti posti di lavoro, chi non lo perderà vedrà comunque ridurre le proprie entrate.
Avere un'unica rata bassa diventa cruciale.
Allungare la durata più essere un ulteriore aiuto per abbassare la rata.
Siccome i tassi sono bassi con la svalutazione della moneta e l'inflazione reale, allungare la durata è conveniente anche perchè parte degli interessi si può scaricare e comunque la quota interessi oggi come oggi è irrisoria.
Siccome è in arrivo una forte stretta creditizia è opportuno agire subito e prevenire i problemi.
Oggi è possibile rinegoziare un mutuo al 2,80%. Chi vuole può chiedermi consigli in privato e lo farò in modo del tutto gratuito.

 

[ss68]

Ciao, mi intrometto nella discussione in quanto anch'io faccio il consulente finanziario da circa 21 anni...e non sono molto allineato a quanto hai sostenuto, perchè possiamo parlare di convenienza quanto si vuole, ma la differenza di costo in un arco di 20 anni (la maggior parte dei mutui nel mondo ha mediamente tale durata) è più o meno la stessa.

Ciò dipende dall'alternanza dei tassi bassi a quelli alti, fenomeno dovuto al relativo andamento dei cicli economici che passano da recessione ad espansione e viceversa, quasi ogni 60 mesi.

La domanda principale è quindi perchè mai esistono mutui a tasso fisso, a tasso variabile o a tasso misto, o con rata fissa e durata variabile..ecc.ecc.ecc... se poi hanno gli stessi effetti ?

Perchè è una manovra di puro Marketing Finanziario, studiata ad hoc dagli istituti di credito per avere un offerta che calzi con il "pessimismo=tasso fisso" o con "l'ottimismo=tasso variabile" di chi chiede il mutuo.

Io penso a quelle migliaia di famiglie che tra maggio e luglio del 2008 hanno "scambiato" il proprio mutuo a tasso variabile che quotava intorno ad un tasso del 4,70% terrorizzati dalla BCE che aveva alzato i tassi in quel periodo, optando per un mutuo a tasso fisso...adesso che le cose sono all'opposto (tasso variabile euribor+spread vicino al 3%), chi mai li rimborserà ?

Tornando alla convenienza attuale, suggerisco di aprire bene gli occhi , in quanto questo -paradossalmente - è uno dei periodi più cari per sottoscrivere un mutuo ....mi prendete per scemo ???

Il costo del mutuo è per l'uomo della strada il TAEG o l'ISC cioè l'unione del tasso variabile o fisso+lo spread (che è la "ciccia" che si accaparrano le banche)+le varie spese di istruttoria...il grande malato attualmente è proprio lo spread...che è storicamente in uno dei massimi periodici storici...

Cosa voglio dire ? Che se contratto con la banca un tasso fisso odierno, arrivo anche a toccare il 6%, fatevi un giro sul motore di ricerca mutuionline...., ciò è causato dal fatto che alla componente tasso, il parametro IRS è all'intorno del 4%, mentre la "ciccia" che aggiungono le banche arriva anche al 2% !!!!!!!

Ora il tasso IRS non è possibile contrattarlo, ma lo spread è bene discuterlo prima di accollarsi un costo che oggi è elevatissimo....

Stessa cosa per il tasso variabile...è vero apparentemente sembra basso...magari anche il 2,80% è quasi nulla....ma andate a vedere lo spread ... arriva anche all'1,50% quando precisamente 12 mesi fa viaggiava anche a 0,80 %...praticamente è raddoppiato !!!!

Appena l'euribor tornera nella normalità..magari tra due anni....il TAEG si riporterà al 5%, ma se per fortuna ci si imbatte in un periodo di espansione con euribor che galoppa...ci troveremo incasinati per colpa di uno spread assurdo che non potremo più cambiare....a meno di non rinegoziare di nuovo il mutuo...

Vorrei infine ricordare a chi sta pensando di rinegoziare il mutuo adesso, che visto che i piani di ammortamento del mutuo, cioè la modalità di rimborso della rata sono fatti di una parte di interessi e di una parte di capitale, se manca poco alla scadenza del mutuo è inutile rinegoziare, in quanto l'impatto del TAEG è quasi nullo, visto che verso la fine del rimborso è la parte di capitale che viene restituita alla banca....gli interessi glieli abbiamo già pagati all'inizio e anche profumati...

Se a qualcuno interessa potremmo poi analizzare anche l'impatto psicologico della finanza comportamentale nella scelta di un tasso fisso o variabile...

Ciao.

 

[FuoriTempo]

Concordo con alcune tue affermazioni non ne condivido altre.

1) nel lungo periodo conviene sempre il variabile ma purtroppo non tutti se lo possono permettere perchè non tutti possono esporsi a certe oscillazioni dei tassi e quindi della rata

2) la differenza tra fisso è variabile non è marketing ma risponde ad esigenze specifiche per una clientela esigente. Nella realtà purtroppo non tutti capiscono la differenza reale ed i vantaggi/svantaggi specifici

3) molte persone, terrorizzate dai media, hanno fatto la corsa a rinegoziare negli anni tra il 2006 e il 2008. Allora era sbagliato e condivido le tue parole perchè hanno rinegoziato quando i tassi erano alti. A maggior ragione oggi che i tassi sono bassi conviene rinegoziare. Oggi conviene rinegoziare non solo perchè i tassi sono bassi ma anche perchè è in arrivo una forte stretta creditizia e quindi conviene avere una rata bassa che consenta di affrontare serenamente la crisi.

4) il mio 2.80 è finale. Riesco ancora ad applicare uno spread dello 0.80 e in nessun caso supera l'1,20. Il mio fisso più caro è al 5.4.

5) dubito fortemente le cose si sistemeranno in un paio di anni. La crisi è solo all'inizio e ci vorrà tempo. Inoltre ottenere un mutuo in futuro diventerà sempre più difficile sia perchè accetteranno un valore dell'immobile minore (torneremo al 50%) sia perchè ridurranno il rapporto rata/reddito

6) Condivido il fatto che non conviene rinegoziare un mutuo in scadenza, mi sembra ovvio. Gli interessi che si scalano non riguardano il taeg ma il tan.

7) In ultima analisi sotengo che convenga rinegoziare i mutui per le segueti ragioni:

a) i tassi sono comunque bassi
b) in futuro sarà più difficile rinegoziare o comunque accedere a finanziamenti
c) la crisi è all'inizio e conviene cautelarsi abbassando la propria rata, se la crisi non dovesse passare subito avere una rata creerà molti problemi
d) la somma delle rate di tutti i finanziamenti di una famiglia non dovrebbe superare il 30% del reddito complessivo

p.s. il sito internet da te citato è piuttosto caro e raramente conveniente.

 

[gubalibre]

Da semplice debitore (non addetto ai lavori) credo che la scelta variabile-fisso sia puramente psicologica: se preferite le cose certe, optate per il fisso, se pensate di poter affrontare qualche sorpresa, potreste scegliere il variabile.
Se fate - come me - quest'ultima scelta, e specialmente in questo periodo di tassi bassi, prendete il piano di ammortamento che vi propone la banca e provate a vedere che accadrebbe alla rata in caso di aumento dei tassi: tenendo presente che la quota interessi all'inizio è molto alta, la potete determinare (con buona approssimazione) facendo: capitale residuo*tasso applicato (parametro+spread)/12.

Questa è una cosa che a mio avviso le banche dovrebbero (anche nel loro interesse) includere nelle documentazioni standard da fornire al cliente in fase di istruttoria...bisogna far percepire che cosa significa affrontare un periodo di espansione dei tassi di riferimento.

Un'altra cosa: secondo me se i parametri per concedere il mutuo diventano più restrittivi è solo un bene. Tutti devono fare i conti con la realtà...basta mutui sul 90-100% del valore di perizia (...) e di 30-40 anni

Ciao a tutti
Gubalibre

 

[ss68]

Cerco di argomentare alcune mie affermazioni, nell'interesse della comunità e non per fare il solone di turno, ma non vorrei che tale intervento inducesse qualcuno a pensare che stiamo facendo ping pong:

1) nel lungo periodo "a meno che i libri di matematica finanziaria e di economia dicano castronerie" non c'è un tasso che predomina sull'altro, per quello che ricordo dai testi che ho studiato, nessuno regala niente a nessuno e quindi, anche se le formule matematiche possono cambiare, il risultato è quasi sempre lo stesso , figurarsi se le banche regalano i soldi..


2) Ciò che non si dice è che il tasso fisso, incorpora già una previsione di crescita o diminuzione dei tassi che può essere più o meno puntuale e che ingloba anche il margine di errore dovuto a mancanza di informazioni o imprecisione dei modelli di analisi... senza scendere troppo nei dettagli c'è una una sorta di polizza di assicurazione che la banca acquista per tutelarsi. (ecco perchè in genere è sempre più alto del variabile come confermi nel tuo punto 4).

Il tasso variabile invece prevede degli aggiustamenti continui in base ai tassi di interesse stabiliti dalla Banca Centrale Europea per gli scambi di liquidità nel mercato interbancario.

3) sempre gli stessi libri di economia sostengono che "vi è una stretta creditizia quando le Banche centrali, operano un innalzamento dei tassi ufficiali di sconto per drenare liquidità dal sistema ed abbattere fenomeni inflattivi", tutto il contrario di quello che sta succedendo adesso in quanto siamo in presenza di una immane massa di liquidità che le banche centrali stanno immettendo per far fronte alla crisi....Semmai siamo in presenza di una crisi di fiducia interbancaria, che costringe le banche a non scambiarsi denaro e centellinare i prestiti ed i mutui erogabili in quanto hanno poco capitale da elargire.

4) Oggi "converrebbe rinegoziare" solo se il tasso fisso fosse al 2,80 %, ma se non sbaglio come affermi tu al punto 4 è al 5,4% , guarda caso incorpora attualmente un aumento di quasi il 100%...rispetto al variabile..

5) non ho mai affermato con certezza che ci vogliono "solo" due anni per risalire la china, questo non lo può sapere nessuno, ma ritengo che siccome tutta la vita umana è fatta di cicli, ci sarà un alternanza anche a questo...

6) qui non importa che sia tan, taeg o isc, importa il fatto che oramai a fine mutuo rimborsi solo capitale..

7) la convenienza è molto personale e dipende da molti fattori:

a) i tassi sono comunque bassi (il variabile!)

b) in futuro sarà più difficile rinegoziare o comunque accedere a finanziamenti (e chi lo può sapere ?) ricordiamo che le banche fanno affari prestando soldi..

c) la crisi è all'inizio e conviene cautelarsi abbassando la propria rata, se la crisi non dovesse passare subito avere una rata creerà molti problemi , il problema non è pagare 100 o 200 euro in più al mese, il problema semmai è perdere il posto di lavoro ed il reddito conseguente, a quel punto non si pagano i mutui anche se fossero a tasso zero...

d) la somma delle rate di tutti i finanziamenti di una famiglia non dovrebbe superare il 30% del reddito complessivo, e questo è pacifico..

p.s. il sito internet da me citato è comunque un primo passo per rendersi conto delle quantità in gioco, su una media di mercato.

Ciao.

 

[gattapuffina]

Aehm, se si pensa che la crisi è appena iniziata, il che può essere anche vero, io starei *molto* attento a negoziare un tasso fisso ora.

Potrebbe benissimo capitare che, in risposta a fenomeni di deflazione, i governi europei, sulla scia di cosa hanno fatto gli USA, portino il costo del denaro a 0%, per cercare di far girare l'economia in qualche modo.

Sicuramente, se i tassi vanno a 0%, si alzeranno anche gli spread, ma il totale dovrebbe essere comunque migliore di un tasso fisso ai valori attuali...

Secondo il mio parere, che NON E' da addetto ai lavori, la scelta tra fisso e variable dovrebbe essere più legata al tipo di attività che si ha, nel senso che il lavoratore dipendente con un contratto indeterminato, magari addirittura statale, potrebbe preferire un tasso fisso, perchè si sarà costruito un muto adatto alle sue entrate, che prevedibilmente non cambieranno molto nel corso degli anni, o comunque avranno un aumento piuttosto lineare (escludendo vincite a lotterie, eredità, etc...)

Il lavoratore autonomo, invece, potrebbe preferire il variable perchè, quando l'economia riprende e i tassi ricominciano a salire, essendo le sue entrate più direttamente collegate all'andamento dell'economia, potrebbe prendere in considerazione un abbattimento di capitale appena si trovi con la liquidità necessaria, se i tassi variabili diventassero poco convenienti.

 

[Nicholas Van Orton]

Quanto è avvenuto negli ultimi anni ci conferma che cambia la ciclicità delle crisi e la loro ampiezza. I modelli di analisi adottati basati sul passato lasciano sempre più il tempo che trovano. Gli stessi analisti che ad agosto prevedevano una flessione del mercato, comunque sostenibile e di durata non superiore ai sei mesi, ora prevedono la ripresa nel 2010, 2011. A gennaio del 2007 leggevo diversi articoli che guardavano all'Irlanda come nuovo modello economico. Nello stesso periodo la Spagna ci additava come i "cugini oramai più poveri". Non più tardi di ieri per la prima volta un giornale online parlava dello scoppio della bolla speculativa di Dubai. La crisi attuale, economica, è notevolmente aggravata dalla crisi finanziaria. In questo ultimo caso tutti noi stiamo pagando le colpe di pochi. Non è un caso che le banca italiane con maggiori problemi, Intesa e Unicredit, siano gli istituti con maggiori rapporti con l'estero. Per quanto riguarda la rinegoziazione dei mutui noto con rammarico che al diminuire del parametro conosciuto, euribor o irs, aumenta lo spread applicato dalle banche. Concordo per quanto riguarda la percentuale massima mutuabile. Leggere un depliant pubblicitario di una nota banca che riportava la disponibilità a finanziare il 107% (casa+notaio) è sintomatico di un mercato drogato.

 

[FuoriTempo]

1) nel lungo periodo "a meno che i libri di matematica finanziaria e di economia dicano castronerie" non c'è un tasso che predomina sull'altro, per quello che ricordo dai testi che ho studiato, nessuno regala niente a nessuno e quindi, anche se le formule matematiche possono cambiare, il risultato è quasi sempre lo stesso , figurarsi se le banche regalano i soldi..

Nessuno regala niente a nessuno ma ciò non toglie che sul lungo periodo convenga sempre il variabile a condizione che il mutuo sia piuttosto lungo. Questo in base ai miei studi, alle mie informazioni, alla mia esperienza con 5000 clienti. Ribadisco che per me la vera scelta non è tra fisso e variabile ma tra lungo e breve periodo. Personalmente consiglio il lungo.

2) Ciò che non si dice è che il tasso fisso, incorpora già una previsione di crescita o diminuzione dei tassi che può essere più o meno puntuale e che ingloba anche il margine di errore dovuto a mancanza di informazioni o imprecisione dei modelli di analisi... senza scendere troppo nei dettagli c'è una una sorta di polizza di assicurazione che la banca acquista per tutelarsi. (ecco perchè in genere è sempre più alto del variabile come confermi nel tuo punto 4).

Concordo ed ecco perchè dico che conviene il variabile.

3) sempre gli stessi libri di economia sostengono che "vi è una stretta creditizia quando le Banche centrali, operano un innalzamento dei tassi ufficiali di sconto per drenare liquidità dal sistema ed abbattere fenomeni inflattivi", tutto il contrario di quello che sta succedendo adesso in quanto siamo in presenza di una immane massa di liquidità che le banche centrali stanno immettendo per far fronte alla crisi....Semmai siamo in presenza di una crisi di fiducia interbancaria, che costringe le banche a non scambiarsi denaro e centellinare i prestiti ed i mutui erogabili in quanto hanno poco capitale da elargire.

Non sono assolutamente d'accordo. Siamo in presenza della più grande stretta creditizia della storia (in inglese credit crunch). Non lo dico io ma tutti i giornali, politici ed economisti del mondo. Quella che descrivi tu (aumento dei tassi per contenere l'inflazione) non è una stretta creditizia in senso stretto. Perchè le banche non riducono il credito, semplicemente lo rendono più caro lasciando invariati i parametri di concessione.
Oggi invece le banche riducono il credito non solo perchè non si fidano tra di loro ma anche perchè il valore degli immobili scende e molte aziende rischiano la chiusura.
Se prima finanziavano il 100% di un immobile oggi non lo fanno più. Se prima consideravano una certa percentuale di reddito oggi ne considerano una inferiore. Se prima bastava un breve periodo di anzianità di servizio ora ne serve uno maggiore. Questa si chiama stretta creditizia ed è destinata ad aumentare. Ecco perchè dico, sostengo e ribadisco che sia un ottimo momento per rinegoziare i mutui; anche se i tassi in futuro scenderanno le banche concederanno mutui molto meno facilmente ed aumenteranno gli spread.

4) Oggi "converrebbe rinegoziare" solo se il tasso fisso fosse al 2,80 %, ma se non sbaglio come affermi tu al punto 4 è al 5,4% , guarda caso incorpora attualmente un aumento di quasi il 100%...rispetto al variabile..

Intanto il fisso è sceso al 4,95% che non è certo alto. Comunque vi sono tantissimi mutui. Ad esempio ne conosco uno che concede la possibilità di passare a fisso gratuitamente, con decorrenza immediata ed in qualsiasi momento. Questo mutuo ha una rata fissa e protetta al 2,80% con possibilità di bloccarla a fisso su semplice richiesta. Si tratta di un mutuo misto: quando è variabile la rata è fissa e protetta al 2,80. Quando i tassi ricominceranno a salire si potrà bloccare il fisso. Il vantaggio è palese. Oggi si sfrutta la diminuzione continua dei tassi, domani si bloccherà il fisso.

5) non ho mai affermato con certezza che ci vogliono "solo" due anni per risalire la china, questo non lo può sapere nessuno, ma ritengo che siccome tutta la vita umana è fatta di cicli, ci sarà un alternanza anche a questo...

Non do per scontata la ciclicità di questa crisi. Credo che sarà molto lunga, nella migliore delle ipotesi durerà fino al 2012 altrimenti anche 6 o 7 anni. Il problema è che anche ammesso che finisca, poi nulla sarà più come prima. Per questo ribadisco la necessità di cautelarsi oggi che c'è ancora l'opportunità di farlo.

7) la convenienza è molto personale e dipende da molti fattori:

a) i tassi sono comunque bassi (il variabile!)

b) in futuro sarà più difficile rinegoziare o comunque accedere a finanziamenti (e chi lo può sapere ?) ricordiamo che le banche fanno affari prestando soldi..

c) il problema non è pagare 100 o 200 euro in più al mese, il problema semmai è perdere il posto di lavoro ed il reddito conseguente, a quel punto non si pagano i mutui anche se fossero a tasso zero...

a) anche il fisso è basso. Sebbene non sia basso come il variabile non si può sostenere che il tasso fisso oggi sia caro in quanto è sceso moltissimo anche lui.

b) Che in futuro sarà più difficile ottenere finanziamenti è certo. Le banche continueranno a fare la banche ma la società non sarà più basata sul debito. Si faranno meno prestiti ed ottenerli sarà più difficile. Il mondo cambierà. Qualunque sia l'esito della crisi ed in qualunque modo se ne esca questo è certo. Lo sostengono tutti i politici, tutti gli economisti perfino tutti i banchieri del mondo. Nessuno è su posizioni diverse dagli Usa alla Cina passando per l'Europa.

c) Cento euro in più o in meno in una famiglia normale fanno eccome la differenza. Specialmente se si è perso il lavoro. Se alla banca non dai fino all'ultimo centesimo sei insolvente e quindi 100 in più da trovare quando si è disoccupati è un problema. Con quei 100 euro un padre potrebbe essere costretto a pagare le medicine ai figli.

Detto questo e concludo, ieri c'è stato un ulteriore taglio dei tassi a conferma della bontà del momento per rinegoziare un mutuo e mettersi al riparo dalla crisi risparmiando un pò di interessi ed abbassando la rata. Questa crisi sarà tremenda e nefasta: si salvi chi può.

p.s. a proposito non ho capito bene di cosa ti occupi, che lavoro di preciso fai?

@ gattapuffina
Condivido e sottoscrivo le tue parole

 

[ss68]

p.s. a proposito non ho capito bene di cosa ti occupi, che lavoro di preciso fai?

Ciao come avevo scritto nel post n.ro 7 faccio il consulente finanziario da 21 anni, e probabilmente ne ho viste di "crisi", qualcuna in più della media...

Sono uno di quei rompi °° indipendenti che non propongono qualunque prodotto, ma anzi smontano quello degli altri per vedere come è fatto, ed aprire gli occhi a quei clienti che si affidano a questo o a quello per scelte apparentemente oculate sia negli investimenti che negli indebitamenti.

Mi piace leggerti perchè noto una sicurezza sul prevedere gli eventi futuri davvero innata ed a stabilire con certezza quanto durerà una crisi e come se ne uscirà o meno, quasi da viaggiatore nel tempo....mentre i più grandi economisti (FED,BCE,FMI, ecc.) e statisti vanno a Davos e fanno cene interminabili senza riuscire a prendere una decisione utile....

La cosa più bella è la varietà di idee sul tema, che costituiscono poi quelle asimmetrie informative sui mercati che fanno la differenza tra chi perde e chi guadagna...

A tal proposito finisco i miei interventi, sostenendo che l'assolutismo, sopratutto quando coinvolge la sfera personale di terzi (vedi consigli per gli acquisti) può fare davvero danni...

A rigor di logica c'è sempre qualcosa che appare grande o piccola, ma bisogna dare anche un termine di paragone, quindi l'affermazione che i tassi oggi sono bassi può essere vera rispetto a 4 mesi fa....ma se le previsioni che fai sono azzeccate, chi mi dice che non sia meglio aspettare che la BCE porti il TUS euro a 0,25 e poi rinegoziare ? Potrebbe accadere molto presto, e per questo ti consiglio di rispolverare la storia del grande crack finanziario del Giappone (dovuto analogamente a quello Americano, a mere speculazioni immobiliari)....dove per quasi 20 anni i tassi di indebitamento sono rimasti addirittura pari a quasi zero

All' epoca le Banche regalavano letteralmente i mutui...ma non ti sto parlando dell'era dei Samurai....ciò è avvenuto dal 1990 ad oggi !

Perchè quindi non aspettare e vedere a quanto arrivano i ribassi, visto che le decisioni prese in un momento di incertezza come questo sono le peggiori da prendere ??

Ciao.

 

[Granderanda]

Ho trovato questa discussione molto interessante, complimenti ai due consulenti .

Ne approfitto per porre un quesito in topic:

A parità di importo finanziato e di durata del mutuo, il tasso stabilito (sia esso fisso o variabile) dipende da che percentuale si richiede rispetto al valore dell'immobile?

Mi spiego meglio:
Importo finanziato: 100.000 euro
Durata del mutuo: 30 anni
Se i 100.000 euro richiesti giovano per l'acquisto di un immobile del valore di 150.000 euro (ho richiesto il 66 %) oppure di un altro immobile del valore di 500.000 euro (ho richiesto il 20 %), il tasso che la banca applica cambia o no?
Grazie.

 

[Zaphod Beeblebrox]

Può cambiare.

Mi pare di ricordare che banca per la casa applicasse determinati spread
solo sotto il 60%.

Altresì vengono penalizzatì in genere i mutui al 100% (o era sopra l'80%?)

 

[FuoriTempo]

Per prima cosa mi scuso per la risposta tardiva.
Fortunatamente sono molto impegnato con il lavoro.

Ciao come avevo scritto nel post n.ro 7 faccio il consulente finanziario da 21 anni, e probabilmente ne ho viste di "crisi", qualcuna in più della media...

Dal tuo profilo leggo che hai 40 anni. Mi complimento con te che hai iniziato la professione così presto.
Io di anni ne ho 36 ed ho iniziato da 8. Dopo due lauree, qualche master, diversi corsi di formazione e la direzione per 6 anni di un giornale di economia e politica. Oggi sono titolare di una società con 5000 clienti sparsi in tutta Italia e collaboro anche con diverse società internazionali per quanto riguarda la finanza straordinaria ed agevolata. Ma chiaramente non è una gara a chi ha il c.v. più bello.
Detto questo alcune tue affermazioni mi lasciano alquanto perplesso se non addirittura basito.
Essendo colleghi ti parlo molto francamente.
Hai iniziato definendo "puro marketing" la differenza tra tasso fisso e variabile il che non mi sembra corretto.
Poi hai sostenuto che non stiamo vivendo una stretta creditizia. Questo è gravissimo. Siamo di fronte alla più grande stretta creditizia della storia e tu affermi che non viviamo un periodo di stratta de credito? Per sostenere questo non è necessario essere del settore basta leggere qualunque prima pagina di qualsiasi giornale del mondo. Mi accusi di assolutismo ma per affermare con assoluta certezza che questa è una stretta creditizia basta veramente poco. Come puoi negare che viviamo una stratta creditizia? In che mondo vivi? Per avvalorare la tua tesi hai fatto una citazione virgolettata. Ho riscontrato che tale citazione proviene da wikipedia. Ti sembra una fonte seria ed attendibile? Sono queste le tue fonti?
Poco più avanti hai citato un'altra tua fonte: "mutuionline"! Ma che fonte è? Non è attendibile nè come metro di paragone nè come riferimento di alcun genere. Quel sito gestisce la consulenza a distanza in modo molto approssimativo e non è un istituto di credito che eroga direttamente e sopratutto è piuttosto caro e direi addirittura fuori mercato.
Poco più avanti hai definito "grandi economisti" i dirigenti di FED, BCE e FMI. Vorrei farti notare che quelli sono banchieri che è una cosa un tantino diversa.
Inoltre i tuoi "grandi" in questi anni non ne hanno azzeccata una. Se ci troviamo in questa crisi mondiale è perchè "quelli" hanno sbagliato tutto. Non solo ci hanno spinto in questa crisi ma non si sono accorti della sua portata fino a poche settimane prima che la crisi scoppiasse. In un mondo più giusto starebbero tutti in galera o perlomeno sarebbero stati rispediti celermente a casa.

Mi piace leggerti perchè noto una sicurezza sul prevedere gli eventi futuri davvero innata ed a stabilire con certezza quanto durerà una crisi e come se ne uscirà o meno, quasi da viaggiatore nel tempo....

Per capire che i tassi resteranno bassi nel breve e medio termine non bisogna essere viaggiatori del tempo ma basta avere un minimo di esperienza o dimestichezza del settore.
La crisi durerà (se ne usciremo) non meno di due o tre anni e non più di 6/7.
In ogni caso dopo nulla sarà come prima.
Non mi sembra di aver annunciato il minuto, l'ora ed il giorno in cui la crisi passerà. Nè se ne usciremo nè come. Ho annunciato tagli dei tassi di interessi che puntualmente si sono verificati poco dopo le mie parole.
Non sono un viaggiatore del tempo, sono un modesto operatore del settore con un pò di esperienza.
Le mie sono parole di buon senso e prudenza da diligente padre di famiglia.

se le previsioni che fai sono azzeccate, chi mi dice che non sia meglio aspettare che la BCE porti il TUS euro a 0,25 e poi rinegoziare ? Potrebbe accadere molto presto,

Non faccio previsioni. Non sono un cartomante. Mi attengo ai fatti. La bce dal 99 ad oggi ha sempre stabilito il TUS con decisioni prese all'unanimità. L'ultimo taglio per la prima volta è avvenuto a maggioranza perchè in molti volevano che già scendesse sotto la soglia dell'uno%. Ha prevalso la posizione prudente della Germania ma Trichet ha annunciato ufficialmente i futuri tagli. Quella che tu chiami la mia "previsione" è avvenuta poco prima che ci fosse un ulteriore taglio. Quindi i fatti successivi alle mia parole si sono dimostrai veri. Per queste informazioni basta leggere qualche quotidiano, non serve fare il consulente finanziario.
Se non ti è chiaro ribadisco che conviene rinegoziare il muto il prima possibile perchè ai tagli futuri corrisponderanno due problemi ben precisi.
Il primo è l'aumento dello spread.
Il secondo è la restrizione ulteriore del credito.
Quindi il rapporto rata/reddito sarà inferiore e la percentuale di valore dell'immobile scenderà notevolmente (oltre a scendere il valore commerciale dell'immobile).
Ad esempio se oggi una rata di muto dovrebbe incidere sul 33% del reddito complessivo familiare, domani la rata inciderà sul 25%. Se oggi si finanzia l'80% del valore dell'immobile domani non solo si finanzierà il 50% ma l'appartamento sarà valutato anche meno.
Se aggiungiamo che molte aziende saranno in difficoltà, ottenere mutui per molti imprenditori o dipendenti di quelle aziende sarà praticamente impossibile. Ecco perchè si parla si stretta creditizia. Che non è una cosa futura ma presente.
In futuro avremo tassi più bassi ma maggiori difficoltà di accesso al credito.
Il problema è tanto reale che si pensa addirittura di mettere le prefetture a vigilare su questo.
Il mio consiglio è muoversi ora e cautelarsi per tempo.
Avere una rata più bassa di 2/300 euro al mese oltre a rappresentare un considerevole risparmio di denaro vuol poter dire salvare la proprietà e i bilanci familiari in caso di licenziamento o cig.
Ricapitolando, oggi conviene ed è opportuno rinegoziare i mutui perchè:

1) i tassi sono scesi e per le rinegoziazioni gli spread sono ancora piuttosto bassi.

2) il valore degli immobili è ancora piuttosto alto e viene finanziata una buona percentuale del suo valore.

3) abbassare la rata oltre a comportare un risparmio considerevole di interessi mette al riparo la famiglia da scossoni come licenziamenti, cig, o future necessità di liquidità.

4) la stretta creditizia renderà più difficile ottenere credito. Chi ha una rata alta avrà difficoltà ad ottenere ulteriori prestiti ad esempio per cambiare la macchina.

In quali casi conviene rinegoziare?

1) sicuramente a ci ha un tasso superiore al 5.20% ed un mutuo piuttosto recente in rapporto alla sua scadenza naturale

2) in presenza di ulteriori finanziamenti che si andrebbero a consolidare insieme al mutuo

3) in caso di necessità di ulteriore liquidità

4) nel caso in cui la somma delle rate in corso incida su oltre il 33& del reddito complessivo familiare

5) in caso ci siano timori per il proprio lavoro o per quello di un componente del nucleo familiare

In che modo conviene rinegoziare?

1) Consiglio un tasso misto a rata fissa e con possibilità di passare a fisso in qualsiasi momento. Il mutuo a cui facevo riferimento è al 2.80% variabile a rata fissa e consente di passare a fisso in qualsiasi momento, senza preavviso e senza costi.
In linea generale un mutuo del genere consente di pagare una rata calcolata ad un tasso agevolato ed usufruire dei futuri tagli del costi del danaro. Non appena i tassi ricominceranno a crescere si potrà bloccare il tasso fisso se non si volesse mantenere il variabile. Ovviamente bisogna valutare caso per caso e queste sono considerazioni di carattere generale.

2) Quando la crisi passerà ci sarà una forte inflazione ed una pesantissima svalutazione della moneta. Questo vuol dire che conviene fortemente allungare il più possibile la durata del mutuo non solo per affrontare tranquillamente questo periodo ma anche perchè superata la crisi si otterrà un ulteriore vantaggio dovuto alla svalutazione (è vero che allungando pago più interessi ma quel danaro avrà un valore irrisorio e peraltro gli interessi si scaricano)

3) Accertarsi che il mutuo contenga la possibilità di estinzioni anticipate parziali.

Penso di essermi ulteriormente spiegato.
La mia non sono affermazioni "assolute" ma da valutare caso per caso.
Chi avesse bisogno di consigli personalizzati può contattarmi in privato. Per gli amici di avmagazine lavoro a titolo completamente gratuito.

 

[ss68]

Come previsto...... basta avere idee diverse per aprire immediatamente flames....

Ho già chiarito i miei punti di vista...e visto che non ho fonti, non ho titoli di studi sufficienti, non ho milioni di clienti, e sopratutto non ho conflitto di interesse tra quello che dico e quello che faccio, abbandono la discussione lasciando campo libero...ma prima un'altra chicca da wikipedia

Oggetto della consulenza

La Consob stabilisce che l'attività di consulenza in materia di investimenti in strumenti finanziari consiste nel fornire al cliente indicazioni utili per effettuare scelte di investimento e nel consigliare le operazioni più adeguate in relazione alla situazione economica e agli obiettivi del cliente stesso.

In particolare, essa è caratterizzata:

a. dall'esistenza di un rapporto bilaterale e personalizzato fra il consulente e il cliente, fondato sulla conoscenza degli obiettivi di investimento e della situazione finanziaria del cliente stesso, così che le indicazioni siano elaborate in considerazione della situazione individuale dello specifico investitore;

b. dalla posizione di strutturale indipendenza del consulente rispetto agli investimenti consigliati; riflettere !!!

c. dall'inesistenza di limiti predeterminati in capo al consulente circa gli investimenti da consigliare;

d. dalla circostanza che l'unica remunerazione percepita dal consulente sia quella ad esso pagata dal cliente nel cui interesse il servizio è prestato.

Auguri !!

 

[FuoriTempo]

Forse non sono stato chiaro e non sono riuscito a spiegarmi.
Chiaramente sei liberissimo di esprimere la tua opinione personale.
Da parte mia ho semplicemente osservato alcuni cose oggettivamente sbagliate. Ad esempio il fatto che oggi ci sia una stretta creditizia non è questione di "opinioni" ma di fatti. Oggi è in corso forse la più grande stretta creditizia della storia. Tu hai detto che non è vero, da parte mia ho cercato di dimostrare che è vero.
Per quanto riguarda la tua citazione della consob, ad ulteriore esempio, hai commesso un altro gravissimo errore.
La tua citazione è riguarda il settore degli investimenti.
Il settore di cui sto parlando riguarda il credito. Sono due materie completamente distinte regolate da leggi diversi.
Anche in questo caso non è questione di opinioni ma di fatti.
Non sono un promotore finanziario ma un mediatore creditizio. Quella normativa non riguarda la mia categoria professionale.
Forse a questo punto ho motivo di dubitare che potrebbe non esserti chiara la distinzione tra credito ed investimento.
Per ulteriore chiarezza, riguardo in particolare la punto b che hai evidenziato in grassetto aggiungo che sono completamente indipendente rispetto all'investimento perchè la mia consulenza non riguarda investimenti ma debiti.
Quindi la mia indipendenza è totale.
Ovvero a me se il cliente paga o non paga non interessa assolutamente nulla. Se iI cliente fa un tasso fisso o un tasso variabile non cambia assolutamente nulla. Se il cliente fa un mutuo a 20 anni o a 30 non cambia nulla.
Idem se stipula con una banca piuttosto che un'altra.
Aggiungo un'ultima cosa fondamentale.
Ho più volte chiarito che agli amici del sito avrei offerto la mia consulenza in modo del tutto gratuito.
Ovvero se qualcuno avesse voluto chiedermi un consiglio in merito al suo mutuo avrebbe potuto chiamarmi, ci saremmo fatti una chiacchierata, gli avrei fatto due conti e non ci avrei guadagnato un centesimo.
Infatti un amico del forum mio ha contattato, ho analizzato la sua situazione e gli ho detto che nel suo caso non conveniva rinegoziare.
Ad altri ho dato altri consigli e in nessun caso ho chiesto o guadagnato un centesimo, le mie parole erano completamente disinteressate.
Ti assicuro che non ho bisogno di recuperare 2 o 3 clienti su questo sito.
Faccio pubblicità in radio, televisione e su diversi giornali. Sono molto presente anche in rete. Raccattare qualche cliente qui non fa parte dei miei interessi. Non voglio farmi pubblicità tant'è che non ho mai nominato la mia azienda nè ho inserito link al mio sito.
Il mio intento era mettere a disposizione la mia esperienza per gli amici del sito per aiutarli in caso di bisogno o necessità e magari prevenire il sorgere di possibili problemi.
Se rileggi i miei interventi noterai che ho più volte detto che le mie parole hanno carattere generale e che poi bisogna valutare caso per caso.
Mi dispiace che tu abbia dubitato della mia buona fede e della mia disponibilità ad aiutare gli amici del sito. Il comportamento da te descritto non fa parte della mia personalità, del mio carattere del mio modo di intendere la vita e l'amicizia.
Comunque senza rancore nei tuoi confronti spero di essermi spiegato meglio con tutti.
Sono sicuro che anche i tuoi intenti erano parimenti positivi.

 

[ss68]

Aldilà di tutte le tue considerazioni poco eleganti di incompetenza sulle mie cognizioni di cui sono intrisi gli interventi nei miei confronti, ma ai quali non mi interessa rispondere (mi sono sempre automoderato), vorrei porre la seguente situazione:

un qualsiasi uomo della strada ha un mutuo a tasso variabile contratto 5 anni fa con durata residua di 15 anni e tasso euribor 1 mese + spread dell' 1%, oggi paga circa un 2,15% di tasso con rata mensile..., si accorge che il tasso che paga è bassissimo è vuole congelarlo, si rivolge quindi ai maggiori gruppi bancari che operano in Italia e chiede un mutuo per sostituzione, questo sondaggio è preso verificando i fogli informativi analitici dei 10 gruppi bancari che rappresentano circa il 90% del mercato dei mutui oggi, e di cui si può fare il nome in MP a chi lo desidera..

Ecco il risultato dei tassi applicati (TAEG) di un mutuo a 15 anni a tasso fisso per sostituzione o consolidamento di altri debiti, o sostituzione più liquidità (basta andare sui rispettivi siti come ho fatto io) :

-5,00%;
-5,18%;
-5,31%;
-5,34%;
-5,43%;
-5,54%;
-5,68%;
-5,89%;
-5,94%;
-6,19%;

Quindi vorrei capire che convenienza c'è a rinegoziare da tasso variabile ad un tasso fisso che in alcuni casi arriva anche al triplo di quello variabile attuale.

Non bisogna essere superconsulentiglobalibiondidagliocchiazzurripluridecorati per capire che sarebbe bello fosse così...


Se lo stesso uomo della strada ha già un mutuo a tasso fisso al 9% con durata residua di 15 anni (più facile trovare un unicorno bianco nella foresta che una situazione reale simile) allora avrebbe convenienza a farlo...

Ovviamente visto il tenore delle precedenti risposte mi si dirà che le mie fonti sono obsolete, che invece c'è la Banca delle Orsoline che propone un tasso fisso al 2% e che quindi non capisco niente, che il credito è diverso dal debito (guarda caso sono le facce della stessa medaglia !!)
e quindi avanti così ....

Finisco ribadendo che i mercati finanziari sono destinati ad attraversare periodi buoni e periodi magri, i tassi sono destinati a seguire tali altalene, ma sia i rendimenti degli investimenti, che i tassi dei debiti nel lungo e lunghissimo termine si muoveranno sempre intorno ad una media...che non è altro che il risultato di idee e di comportamenti della natura umana
Il tasso che oggi può sembrare basso, potrebbe essere già alto rispetto a quello che ci sarà tra sei mesi, viceversa la crisi potrebbe essere minore di quello che si pensa e allora oggi potremmo avere tassi storicamente bassi rispetto a quelli che ci saranno tra sei mesi...

...sfido chi riesca a fare una previsione azzeccata su 20 anni..ma siccome nella vita vige il libero arbitrio, ognuno decida in base alla proprie valutazioni e convenienze...

Auguri !