Aiuto urgente! C'è un notaio tra gli users AVMagazine?

[Zaphod Beeblebrox]

Giova, scusa ma mi sembra che ci sia qualche lieve imprecisione.

Il compromesso è un termine improprio per il contratto preliminare di
compravendita, quindi un (improprio, ripetiamolo) sinonimo.

Non sta scritto da nessuna parte che sia obbligatorio farlo, tant'è che in
questo caso si è proceduto così (quindi niente preliminare o compromesso)
e la cosa sta andando liscia comunque (se la banca non ha da ridire è
evidente che non è prassi strana).

Mi sfugge poi come il contratto preliminare di compravendita, che in genere
ha effetti obbligatori, possa sostituire l'atto notarile che ha effetti reali.

In ogni caso mi stupisce la risposta "non lo so" alla domanda sulla metratura.

Supponendo si tratti di un appartamento già finito la risposta sensata
poteva essere "Sono circa X metri commerciali, in ogni caso la casa l'ha
vista, e tenga presente che viene venduta a corpo, e non a misura"

 

[guest_2102]

"viene venduta a corpo, e non a misura"

Esatto! ...

 

[Giova3419]

Giova, scusa ma mi sembra che ci sia qualche lieve imprecisione.

Il compromesso è un termine improprio per il contratto preliminare di
compravendita, quindi un (improprio, ripetiamolo) sinonimo.

NO, nella pratica vengono usati (dalle agenzie, principalmente) come sinonimi, in realtà, GIURIDICAMENTE, sono due cose diverse, anche se è un pò troppo lungo e complicato tentare di dare delle spiegazioni in questa sede.

In sostanza, cercando di essere sintetico, mentre con il preliminare SI PROMETTE DI VENDERE (quindi si venderà soltanto all'atto del rogito), con il COMPROMESSO SI VENDE, con efficacia immediata, impegnandosi (nel caso di trasferimento di immobili) a riproporre il consenso in una forma determinata (davanti al Notaio). Nella pratica il compromesso viene utilizzato prevalentemente ai fini fiscali, come controscrittura di contratto parzialmente simulato riguardo al prezzo (cioè, si indica nel compromesso il valore reale del bene compravenduto, nel rogito un valore inferiore), cosa che si fa molto spesso anche con il preliminare.

Infatti giuridicamente il compromesso è anche detto preliminare improprio, allo scopo di distinguerlo dal preliminare (proprio).

Non sta scritto da nessuna parte che sia obbligatorio farlo, tant'è che in
questo caso si è proceduto così

Non ho detto che sia obbligatorio farlo; ho detto soltanto come operano in genere le agenzie, per quel che ho visto io e dal racconto m'era parso che il nostro amico avesse confermato tale modus operandi:

- proposta irrevocabile d'acquisto (con accettazione del venditore nei termini);
- preliminare;
- rogito

Fdistasio non ha smentito ma posso aver capito male.

Mi sfugge poi come il contratto preliminare di compravendita, che in genere
ha effetti obbligatori, possa sostituire l'atto notarile che ha effetti reali.

Hai ragione: il preliminare NON ha effetti reali (sempre, non "in genere") e ovviamente NON può sostituire il rogito notarile. Sul compromesso penso d'aver già risposto...

P.S.: ho risposto solo per precisare quello che volevo dire (non so se ci sono riuscito), non vorrei esser risultato pignolo...

 

[Zaphod Beeblebrox]

NO, nella pratica vengono usati (dalle agenzie, principalmente) come sinonimi, in realtà, GIURIDICAMENTE, sono due cose diverse, anche se è un pò troppo lungo e complicato tentare di dare delle spiegazioni in questa sede.

Questa te la contesto
A me sembra che un pò tutti usino con disinvoltura il termine compromesso.
Specialmente gli utenti comuni che della definizione corretta spesso non
hanno (e perchè mai dovrebbero?) cognizione.

In sostanza, cercando di essere sintetico, mentre con il preliminare SI PROMETTE DI VENDERE (quindi si venderà soltanto all'atto del rogito), con il COMPROMESSO SI VENDE, con efficacia immediata, impegnandosi (nel caso di trasferimento di immobili) a riproporre il consenso in una forma determinata (davanti al Notaio). Nella pratica il compromesso viene utilizzato prevalentemente ai fini fiscali, come controscrittura di contratto parzialmente simulato riguardo al prezzo (cioè, si indica nel compromesso il valore reale del bene compravenduto, nel rogito un valore inferiore), cosa che si fa molto spesso anche con il preliminare.

Infatti giuridicamente il compromesso è anche detto preliminare improprio, allo scopo di distinguerlo dal preliminare (proprio).

Hai qualche link, o riferimento al codice civile?
Ti confesso che oltre a sapere che non è un termine corretto per indicare
il preliminare non sono mai andato oltre con il compromesso.
Magari colgo l'occasione per colmare la lacuna

Fdistasio non ha smentito ma posso aver capito male.

Capita

Il compromesso l'ho già fatto,o meglio,ho fatto la proposta d'acquisto con versamento della caparra,l'agenzia l'ha registrato all'ufficio delle entrate e,secondo quanto dicono loro (ma anche per la banca è corretto) vale come compromesso.

Hai ragione: il preliminare NON ha effetti reali (sempre, non "in genere") e ovviamente NON può sostituire il rogito notarile.

Mi ricordo di aver sentito un assistente di un notaio che faceva il docente
presso una camera di commercio citare un contratto preliminare avente
effetti reali, è l'unica ragione per cui ho detto "in genere", in effetti non
mi è mai capitato di vederne uno e potrei ricordare male (niente di più
facile)

P.S.: ho risposto solo per precisare quello che volevo dire (non so se ci sono riuscito), non vorrei esser risultato pignolo...

Lui mi cammina sul cruscotto e io sono pignolo

 

[guest_2102]

nel mio caso la prassi è la seguente:
-proposta di acquisto con caparra confirmatoria controfirmata dal proprietario e registrata all'ufficio del registro del'Agenzia delle Entrate
-rogito notarile
tra queste 2 tappe ci sarà una tappa intermedia che è la richiesta di valutazione preliminare che la banca richiede al notaio prima di procedere col mutuo

 

[Zaphod Beeblebrox]

La relazione preliminare, ma non direi che è una tappa intermedia in quel
percorso lì...
Più che altro è una tappa obbligata per l'ottenimento del mutuo.

A meno che tu non stia parlando di qualcosa che non conosco, ma non
penso.

 

[guest_2102]

Più che altro è una tappa obbligata per l'ottenimento del mutuo.

Si,hai ragione:se l'esito non è ok di mutuo non se ne parla

 

[guest_2102]

Rieccomi qui per un altro consiglio: il venditore della casa,anche se ancora non siamo andati dal notaio,mi ha gentilmente dato una copia di casa sia per far fare la perizia alla banca sia per farmi prendere le misure di casa.
Andando in casa ho scoperto,nella zona dietro ad un mobile che era coperta quando ho visionato la casa,una macchia di umido sul muro.
Ho fatto presente la cosa all'agenzia la quale mi ha risposto che ho comprato casa nelle condizioni in cui si trova e quindi eventuali problemi me li devo risolvere io (nella proposta di vendita è riportato che volevo acquistare la casa nelle condizioni in cui era,insomma tipo vista e piacuita) però in realtà il vizio (se così si può chiamare) dell'umidità del muro è un vizio occulto visto che non ho avuto modo di constatarlo al momento della proposta di acquisto.
Il padrone di casa ha fatto le orecchie da mercante dicendo che c'era stato un problema di infiltrazione ma era stato risolto con del silicone ( ) e insomma,temo che non abbia molta voglia di accolarsi eventuali spese.
Secondo voi mi devo attaccare e tirare forte o posso provare a tutelarmi con una raccomandata a lui e p.c. all'agenzia immobiliare per far presente il vizio occulto?E,in caso positivo,mi conviene farla già ora o attendere il passaggio definitivo con l'atto del notaio?
Grazie in anticipo per i vostri preziosissimi consigli

 

[Girmi]

La vedo dura, se hai già firmato.

Per dimostrare che il presunto vizio ti è stato nascosto al momento delle tue visite, dovresti avere dei testimoni e/o aver fatto foto che dimostrano che il punto era coperto.

Fossi in te, prima di tutto chiamerei un tecnico per una valutazione del danno e lo stato attuale. Magari è a posto e basta solo un'imbiancata.

Altra cosa da verificare se il muro nel quale si è verificata la perdita o l'infiltrazione è di proprietà esclusiva o se fosse un muro maestro o perimetrale (di proprietà condominiale) o condiviso con un appartamento confinante (di proprietà comune a meno che non sia un muro maestro).

Nel caso di muri codominiali basta mandare una raccomandata all'amministratore perché provveda alla riparazione del guasto a regola d'arte (a spese del condominio o dell'assicurazione che copre il palazzo), nel caso di muri solo condivisi le spese vanno divise in parti uguali col confinante.

Se invece il muro è in proprietà esclusiva le spese sono tutte a carico della proprietà, vecchia o nuova dipende da come vi accorderete.

Fai valutare il danno e stabiliscine la compentenza, poi decidi.

Ciao.

 

[guest_2102]

grazie per i suggerimenti.nel frattempo l'attuale proprietario si è messo in moto per verificare le cause,dopo il primo impatto sembra si stia interessando al problema,speriamo bene